1. Verstrekken van noodzakelijke documentatie

De verkoper is verplicht om alle relevante en correcte documentatie met betrekking tot het onroerend goed te verstrekken aan de koper en de betrokken autoriteiten. De essentiële documenten omvatten:

 

• • Caderneta Predial (Kadastraal uittreksel): Dit document wordt uitgegeven door de belastingdienst (Autoridade Tributária) en bevat informatie over de fiscale situatie van het onroerend goed, waaronder de locatie, grootte, beschrijving en de fiscale waarde.

• • Certidão Permanente (Eigendomscertificaat): Uitgegeven door het kadaster (Conservatória do Registo Predial), bevestigt dit certificaat de juridische status van het eigendom, inclusief eigendomstitel, eventuele lasten, hypotheken of beperkingen die op het eigendom rusten.

• • Licença de Utilização (Gebruiksvergunning): Dit is een gebruiksvergunning die aantoont dat het gebouw voldoet aan de bouw- en bestemmingsvoorschriften en legaal kan worden gebruikt voor het beoogde doel (bijvoorbeeld als woning). Deze vergunning wordt uitgegeven door de lokale gemeente (Câmara Municipal).

• • Certificado Energético (Energieprestatiecertificaat): Dit certificaat beoordeelt de energie-efficiëntie van het pand en is verplicht bij de verkoop of verhuur van onroerend goed in Portugal. Het moet worden verkregen via een gecertificeerde energie-auditor.

• • Ficha Técnica de Habitação (Technisch dossier van de woning): Voor gebouwen die na 30 maart 2004 zijn gebouwd, is dit document verplicht en bevat het technische informatie over de constructie, gebruikte materialen, installaties en andere relevante details.

• • Bouwtekeningen (Plant drawings): Actuele en nauwkeurige bouwtekeningen van het pand moeten beschikbaar worden gesteld, vooral als er wijzigingen of uitbreidingen zijn aangebracht sinds de oorspronkelijke constructie.

• • Bewijs van betaalde onroerendgoedbelasting (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI): De verkoper moet aantonen dat alle onroerendgoedbelastingen tot op de verkoopdatum zijn betaald.

2. Garantie van eigendomsrechten

De verkoper moet garanderen dat hij de rechtmatige eigenaar is van het onroerend goed en het recht heeft om het te verkopen. Dit omvat:

 

• • Vrij van lasten en bezwaren: Het eigendom moet vrij zijn van hypotheken, schulden, lasten of enige andere juridische beperkingen. Als er toch dergelijke lasten zijn, is de verkoper verplicht deze af te lossen en te verwijderen vóór de overdracht van het eigendom.

• • Openbaarmaking van servituten: Alle bestaande servituten of gebruiksrechten die derden op het eigendom hebben, moeten aan de koper worden bekendgemaakt.

3. Openbaarmaking van relevante informatie

De verkoper heeft de plicht om alle relevante informatie over de staat en kenmerken van het onroerend goed eerlijk en volledig te verstrekken. Dit omvat:

 

• • Structurele gebreken en schade: Bekende structurele problemen, zoals funderingsproblemen, vochtigheid, schimmel, of andere bouwkundige defecten, moeten worden gemeld aan de koper.

• • Verborgen gebreken: Als de verkoper op de hoogte is van verborgen gebreken die niet direct zichtbaar zijn tijdens een normale inspectie, moeten deze worden bekendgemaakt.

• • Geschillen en rechtszaken: Eventuele lopende juridische geschillen of procedures met betrekking tot het onroerend goed moeten worden onthuld.

 

4. Naleving van contractuele verplichtingen

Na het ondertekenen van het voorlopige koopcontract (Contrato de Promessa de Compra e Venda) is de verkoper verplicht om:

 

• • Nakoming van afgesproken voorwaarden: Alle voorwaarden en clausules zoals vastgelegd in het contract moeten worden nageleefd, inclusief deadlines voor overdracht en eventuele afspraken over inbegrepen meubels of apparatuur.

• • Faciliteren van inspecties: De verkoper moet de koper toestaan om het pand te inspecteren en toegang verlenen voor eventuele taxaties of beoordelingen die vereist zijn door de koper of diens hypotheekverstrekker.

• • Onderhoud van het eigendom: Het eigendom moet in dezelfde staat worden gehouden als tijdens het sluiten van het contract tot aan de overdracht, zonder ongeautoriseerde wijzigingen of verslechtering.

5. Betaling van belastingen en kosten

De verkoper is verantwoordelijk voor het betalen van bepaalde belastingen en kosten die verband houden met de verkoop van het onroerend goed:

 

• • Meerwaardebelasting (Imposto sobre Mais-Valias): Als de verkoop van het onroerend goed resulteert in een vermogenswinst, is de verkoper onderworpen aan meerwaardebelasting. Voor inwoners wordt 50% van de winst belast tegen het reguliere inkomstenbelastingtarief. Niet-inwoners worden belast tegen een vast tarief van 28% over de volledige winst.

• • Makelaarskosten: Indien een vastgoedmakelaar betrokken is bij de verkoop, is de verkoper doorgaans verantwoordelijk voor het betalen van de makelaarscommissie.

• • Eventuele achterstallige belastingen: Alle uitstaande belastingen met betrekking tot het eigendom, zoals achterstallige IMI-belastingen, moeten door de verkoper worden betaald vóór de overdracht.

6. Samenwerking met de notaris en andere partijen

De verkoper moet samenwerken met de notaris, advocaten, makelaars en andere betrokken partijen om een soepele en tijdige overdracht van het eigendom te verzekeren:

 

• • Aanwezigheid bij de ondertekening van de koopakte: De verkoper (of een gemachtigde vertegenwoordiger) moet aanwezig zijn bij de notaris voor de ondertekening van de definitieve koopakte (Escritura Pública de Compra e Venda).

• • Overdracht van sleutels en eigendom: Na de ondertekening en afronding van alle financiële transacties moet de verkoper de sleutels en volledige controle over het eigendom aan de koper overdragen.

• • Overdracht van nutsvoorzieningen: De verkoper moet assisteren bij de overdracht of beëindiging van contracten voor nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit, gas en internet.

7. Naleving van milieu- en bouwvoorschriften

De verkoper moet ervoor zorgen dat het onroerend goed voldoet aan alle relevante milieu- en bouwvoorschriften:

 

• • Legaliteit van verbouwingen: Alle aangebrachte verbouwingen of uitbreidingen moeten legaal zijn en over de juiste vergunningen beschikken. Illegale constructies moeten worden gelegaliseerd of verwijderd vóór de verkoop.

• • Asbest en gevaarlijke materialen: Eventuele aanwezigheid van gevaarlijke materialen, zoals asbest, moet worden geïnspecteerd en indien nodig verwijderd volgens de geldende regelgeving.

Tot slot

Het naleven van deze verplichtingen is essentieel voor een succesvolle en probleemloze woningverkoop in Portugal. Het wordt sterk aanbevolen om professioneel juridisch advies in te winnen en samen te werken met ervaren vastgoedprofessionals om ervoor te zorgen dat alle aspecten van de verkoop correct worden afgehandeld en beide partijen worden beschermd.

---

Disclaimer: Deze informatie is bedoeld als algemene gids en kan variëren afhankelijk van specifieke omstandigheden en veranderingen in de wetgeving. Raadpleeg altijd een juridisch adviseur of notaris voor actuele en op maat gemaakte adviezen met betrekking tot uw specifieke situatie.